Це вічне речове право

Чергове засідання комітету з питань права URE Club було присвячене обговоренню нових віянь у реєстрації прав на нерухоме майно. Особливу увагу приділили ролі Укрдержреєстру в цьому процесі, а також розмежуванню функцій держреєстратора і нотаріуса при укладенні окремих видів угод.


Практика вибіркової реєстрації
Учасники регуляторної секції комітету вирішили завершити рік обговоренням досить вагомого і важливого документа — постанови Кабінету Міністрів «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно і їх обтяжень і Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно» від 17.10.2013 №868.
Перше, на що звернув увагу голова комітету Владислав Кісіль, — це визначення органів державної реєстрації вказаних у постанові прав. Як відзначив юрист, сьогодні в Україні реєстрацію здійснюють структурні підрозділи територіальних органів Міністерства юстиції. Проте після того, як був виданий наказ Мін’юсту від 2.04.2013 №607/5, виявилось, що реєстрацією прав на нерухоме майно може займатися і безпосередньо Укрдержреєстр. На думку В.Кісіля, ці дії держоргану донедавна мали волюнтаристський характер. «Тепер же ми бачимо, що Укрдержреєстр офіційно є органом державної реєстрації. Кабмін якнайкращим для Мін’юсту чином це узаконив», — заявив голова комітету.
Як юрист-практик він побоюється, що вибірковість при реєстрації окремих об’єктів нерухомості призведе до посилення корупції в системі відповідних органів. «Реєстрація об’єктів нерухомості за цивільним законодавством має здійснюватися за місцем знаходження майна. А це означає, — відзначив В.Кісіль, — що до моменту набуття чинності новим порядком дії Укрдержреєстру мали незаконний характер, але зі вступом його в силу набули, так би мовити, напівзаконного
забарвлення».
У ході обговорення присутні задалися питанням: чи існує ризик для клієнтів, які зареєстрували власність за допомогою Укрдержреєстру до набуття чинності даним порядком? Чи не скасує суд своїм рішенням цю «не зовсім законну» реєстрацію?
Свою позицію висловив юрист Тимур Бондарєв. На його думку, вся інформація про реєстраційні дії стікається в єдину систему в Києві. «Інформація потрапила до реєстру. Це — головне. А хто формально здійснював ці функції: нотаріус, держреєстратор чи працівник Укрдержреєстру — мені як судді було б не так уже й важливо», — наголосив юрист.
Всемогутній нотаріус
На думку учасників зустрічі, Уряд значно «підрихтував» пункт стосовно нотаріусів. Так, у п.3 постанови зазначено, що у випадку, якщо в результаті здійснення нотаріальної дії з нерухомим майном виникають речові права, які є похідними від права власності, то за відсутності держреєстрації права власності на це майно нотаріус одночасно проводить і держреєстрацію права власності на це майно, і держреєстрацію
речового права, яке є похідним від нього.
Це нововведення не залишило байдужим адвоката Романа Титикала. Він упевнений, що ця новація дуже спростила здійснення деяких формальних дій, які потребували від зацікавлених громадян досить багато часу і сил. Як пояснив адвокат, раніше при реєстрації договору оренди у нотаріуса за наявності свідоцтва про право власності, видане БТІ, клієнт мав спочатку перереєструвати власність у держреєстратора і тільки потім звертатися до нотаріуса безпосередньо з питань оренди. Зараз процес значно спростили. «Мені не потрібно бігти до реєстратора, перереєстровувати нерухомість, а потім здавати її в оренду. Тепер я можу все це зробити в нотаріуса», — відзначив Р.Титикало.
Однак фактично, вставив ремарку В.Кісіль, формулювання даної норми є некоректним. Оскільки, не знаючи контексту і просто вивчаючи диспозицію цього пункту, можна припустити, що, здійснюючи звичайну реєстрацію речового права у нотаріуса, можна зареєструвати і право власності на об’єкт. А це не так. Р.Титикало тут же запропонував власний сценарій розвитку подій. На його думку, маючи
на руках рішення суду про визнання права власності, клієнт, враховуючи норми нового порядку, найімовірніше, вдасться до допомоги нотаріуса, ніж звернеться до реєстратора. «Клієнтові набагато вигідніше зареєструвати право власності на об’єкт нерухомості, паралельно реєструючи яке-небудь із речових прав. У цьому випадку він уникне зайвих витрат на держмито», — заявив адвокат.
«Листи особисто на пошту ношу...»
Зацікавив юристів і пункт щодо пересилання поштою заяв про визнання прав на нерухоме майно. У п.5 постанови КМ передбачається, що звертатися до держреєстратора можна не тільки безпосередньо або через представника, а й надсилаючи документи поштою. Здавалося б, значне спрощення процедури і нічого більше, але не все так просто.
Інтрига, на думку В.Кісіля, криється в діях реєстратора у разі подання неналежного або неповного пакета документів. Згідно з нормою у разі виявлення невідповідностей між документами, надісланими поштою, і описом вкладення в них, а також у разі відсутності документа, який підтверджує внесення плати за надання виписки з реєстру, і документа про
сплату державного мита, крім випадків, передбачених абз.2 п.13 порядку, орган держреєстрації в строк, що не перевищує трьох робочих днів, повертає заявникові відповідну заяву і документи, які додаються до неї, поштою з описом вкладення, без реєстрації його в базі даних про реєстрацію заяв і запитів. Це говорить про те, що, якщо реєстратору щось не сподобається в надісланому йому пакеті документів, він без будь-яких відміток може повернути його.
Р.Титикало вважає, що дана норма призначена для полегшення роботи держреєстраторів. Юрист висловив позицію, що при великих обсягах роботи реєстратор просто повертатиме заяву відправнику. «І навіть якщо під час пересилання на пошті загубиться який-небудь документ, вам управі повернути увесь пакет документів з тієї підстави, що опис вкладення не відповідає пакету документів, що додається», — обурювався Р.Титикало. Він упевнений, що це дає право реєстраторам просто повертати «неугодну» заяву, навіть не поставивши вхідного номера.
Сюрпризи для банків
Стосується вищезазначена постанова і банків.
Відомо, що заявник може відкликати свою заяву про визнання права власності на нерухоме майно. І це може трапитися в найбільш незручний момент для банку, який видав покупцю кредит, коли іпотека ще не зареєстрована. В цьому випадку слід звернутися до п.18 порядку, яким передбачено відмову держреєстратора в задоволенні заяви про відкликання заяви про реєстрацію у випадках, наявність яких може завдати збитків або порушити права і законні інтереси заявника або третіх осіб. Це має убезпечити банки від такого роду ризиків. Але ризики на цьому не вичерпуються, а, можна сказати, це тільки початок.
Члени секції спільними зусиллями змоделювали таку ситуацію. Банк купує об’єкт незавершеного будівництва, через деякий час добудовує, перетворюючи на багатоквартирний житловий будинок, і, закономірно, оформляє на нього іпотечний договір. Виходячи з норм закону «Про іпотеку», іпотека не поширюється на окремо оформлену квартиру і ту частину майна, вартість якої була сплачена до моменту звернення стягнення. Таким чином, при відчуженні квартир банк щоразу втрачає частину іпотеки. Ось тут, на думку фахівців, на
перший план якраз і виходять питання стосовно оформлення нерухомості, а саме: як спочатку був зареєстрований предмет іпотеки — як цілісний майновий комплекс чи розбитий пооб’єктно?
У першому випадку при реєстрації права власності на окремо взяту квартиру в такому будинку в реєстрі обтяжень іпотека вказана не буде, адже вона зареєстрована на цілий будинок. В.Кісіль відзначив, що з правового погляду не може одночасно існувати і будинок, і всі квартири в ньому: реєстрація має поширюватися на кожний об’єкт окремо. Учасники зустрічі зійшлися на думці, що банкам ще слід очікувати сюрпризів, і не завжди приємних. «Якщо реєстратор не перенесе обтяження на всі квартири будинку, а згідно з законом він і не зобов’язаний цього робити, і якщо квартири були викуплені до моменту звернення стягнення третіми особами, то банк ризикує залишитися ні з чим і навіть повністю втратити іпотеку», — підбив підсумок дискусії голова комітету.
Позитивні новації
Серед конструктивних і насправді «корисних» моментів юристи виокремили вирішення проблеми, пов’язаної з утратою
правовстановчого документа. Якщо раніше органи приватизації ще могли видати дублікат такого документа, то з органами комунальної власності завжди виникали проблеми. Зараз навіть у разі приватизації нерухомості дозволено надавати дублікат свідоцтва. А дублікати документів, виданих органами місцевого самоврядування, тепер можна буде отримати безпосередньо в реєстраційній службі.
Про зручність і оптимізацію реєстрації прав на нерухоме майно говорять і в самому Мін’юсті. Позитивний вплив новацій на роботу органів державної реєстрації відзначила міністр юстиції Олена Лукаш. «У 2014 році державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень здійснюватиметься за новою, вдосконаленою і спрощеною процедурою, яка сприятиме наданню якісних адміністративних послуг юридичним і фізичним особам. Зайві перешкоди, що спостерігалися раніше в цій сфері, будуть усунені», — заявила вона.
У будь-якому разі і юристам-практикам, і державним реєстраторам ще тільки належить опанувати новий документ. А яким він виявиться, покажуть практика і, звичайно, час...
 

 За матеріалами газети "Закон і Бізнес"